Русские осваивают отельный бизнес за границей

Статистика запросов клиентов в агентства зарубежной недвижимости за последние девять месяцев свидетельствует об устойчивой тенденции смещения спроса в сторону коммерческого сектора - 74% россиян интересуются покупкой бизнеса в странах Европы или США, отмечают эксперты компании FiedlerYaro. Наиболее привлекательны для русских при этом такие виды бизнеса как доходные дома в Германии и действующие отели на популярных курортах.

Частный запрос потенциальных клиентов по коммерческой недвижимости за рубежом - приобретение работающего отеля. Причем россиян интересуют в первую очередь высоколиквидные объекты с наилучшим расположением, а именно - первая-вторая линия моря с частным песчаным пляжем. - рассказывает Юлия Кайнова, исполнительный директор FiedlerYaro. - Особым интересом пользуются также отели на популярных горнолыжных курортах, в непосредственной близости к подъемникам.

Расклад по предложению в категории «отельный бизнес» по различным странам следующий.

Болгария
Черноморское побережье предлагает множество различных вариантов отелей - от 610 тыс. до 35 млн. евро.

Например, за 610 тыс. евро в старом городе можно приобрести отель 2004 года постройки на 19 номеров, расположенный в 150 м от наиболее посещаемого пляжа в Поморье и в двух минутах пешей прогулки от центра города. Отель работает только в летний сезон, находится в идеальном состоянии, а договоры с туристическими агентствами обеспечивают полную занятость.

За 6,5 млн. евро можно приобрести четырехзвездочный отель на 350 мест в центре всемирно известного курорта «Золотые пески» с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром красоты и здоровья и множеством видов развлечений. Развитая инфраструктура позволяет этому отелю функционировать в качестве международного молодежного центра и быть обеспеченным долгосрочными контрактами на заполняемость с посредниками. При стоимости 6,5 млн. евро за отель в среднем приносит 525,6 тыс. евро чистой прибыли, что дает 8% годовую доходность по объекту.

«2010 год в Болгарии был отмечен увеличением туристической активности, что прибавило оптимизма владельцам отелей и скорректировало наличие предложений, - комментирует Юлия Кайнова. - И если в 2009 году на рынке было очень много предложений отелей на продажу - то уже в этом году наиболее интересные из них были сняты с продаж и прекращен прием заявок на покупку. Что можно прокомментировать только цитатой из известного мультика - «Корову свою не продам никому - такая скотина нужна самому!».

Турция
Средиземноморское побережье Турции особенно популярно по запросам на приобретение отелей среди россиян. Здесь цены на отели с собственным пляжем варьируются в среднем в диапазоне от 3,75 млн. до 66 млн. евро.

Четырехзвездочный отель общей площадью 6 тыс.кв.м, 2006 года постройки на 109 стандартных номеров с частным песчаным пляжем, просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16 бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8 млн. евро. Примечательно и расположение объекта - славящийся своими сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер, первая линия моря и легкая доступность до яхтовой марины, где за умеренную плату отдыхающим можно арендовать небольшую яхту или катер и прокатиться по живописным бухточкам побережья.

Греция
В Греции особенной популярностью, как среди туристов, так и инвесторов, пользуются острова Крит, Корфу, Родос и остров влюбленных - Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами придется выложить от 4 млн. до 9 млн. евро.

Встречаются и объекты с большими скидками. Например, отель категории «три звезды» на 80 номеров с частным пляжем на о.Корфу с красивым цитрусовым садом в 12,6 тыс.кв.м., у кромки моря можно купить всего за 4,2 млн евро, что значительно ниже его рыночной стоимости. Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 года составила 100% по договорам с туроператорами Австрии, Германии и Швейцарии. Официальная банковская оценка этого объекта на сегодня - 7,3 млн. евро Низкая цена продажи обусловлена личными обстоятельствами его нынешнего владельца: он готов продать отель на 57% ниже рыночной стоимости, причем на 2,4 млн. евро можно получить кредит в Греческом банке под 4,75% годовых по переуступке от прежнего владельца.

Исключительным в своем роде объектом также можно назвать отель на самом романтичном острове Греции - Санторини, поскольку он единственный на острове имеет официальное разрешение на владение набережной с широким пляжем. Уникальная история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белоснежные домики на отвесных скалах и фантастические по своей красоте восходы и закаты привлекают на остров истинных ценителей красоты, в особенности молодоженов. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусств и шоу-бизнеса, в том числе семья Джоли-Питт ежегодно отдыхает на острове. Посещение Санторини является частью практически каждого греческого круиза. В 2009 г отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня составляет - 9 млн. евро.

«Уникальные объекты практически невозможно найти на сайтах Интернета, часто они даже запрещены к публичной рекламе, и смена владельцев проходит как можно тише, - говорит Юлия Кайнова. - Как правило, это высокодоходные отели мировых брендов или известные в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще пару лет назад. Цена этого сегмента стартует с 25 млн. евро за отель на девять номеров и может достигать 618 млн. евро, к примеру, за отель в Париже».

Швейцария (Альпы)
Диапазон цен на отели здесь от 1,9 млн. евро за мини-отель до 45 млн. евро за небольшой гостиничный комплекс у подъемника в самом Санк-Морице, который наряду с Гштаадом, является самым известным и аристократичным из всех горнолыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает у себя представителей королевских династий, миллиардеров, политиков и звёзд шоу-бизнеса.

Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, зато оставшихся привлекает возможностью оказаться в своеобразном горнолыжном «бизнес-классе». И таковых, надо сказать, немало: за год этот город с населением всего в 6 тыс. человек посещает 1,5 млн. туристов.

Италия (север)
Цены: от 6 млн евро за отель на 15 номеров в Венеции до 60 млн. евро за гостиничный комплекс с частным пляжем на Сардинии.

Франция (Лазурный берег)
Цены: от 1,5 млн. евро за мини-отель в Биаррице до 12 млн. евро за мини-отель в пяти минутах пешей прогулки от дворца фестивалей в Каннах.

Как рассказывает Юлия Кайнова, торг по заявленным ценам на отели за рубежом актуален всегда и везде, а в Турции даже приветствуется.

Доходность большинства объектов в среднем составляет 5,9%-7,2% годовых чистой прибыли. Чтобы максимизировать прибыль и обеспечить круглогодичную занятость отеля лучше рассмотреть варианты в столицах.

Однако следует учитывать, что приобретение отеля один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено процедурой проверки документов и сопоставлением «белой» и «черной» отчетности, которая имеется практически в любом отеле мира, а также выявлением реальной ситуации по доходности объекта. Кроме этого, нередки случаи «раздувания» доходности с помощью долгосрочных фиктивных «постоянных клиентов» с подтверждающей документацией, поэтому с большой тщательностью покупатель должен проверить агентские соглашения с туроператорами и договоры с постоянными клиентами в динамике за несколько лет. Также особенное внимание необходимо уделить состоянию объекта продажи: когда была проведена последняя санация (не путать с косметическим ремонтом), качество строительных материалов на предмет влагостойкости (поскольку высоколиквидные объекты располагаются в непосредственной близости к воде) и прочее, чтобы в дальнейшем непредвиденные расходы на ремонт не съели львиную часть доходности. Правоустанавливающие документы на объект - отдельная тема проверки, чтобы в дальнейшем не возникло лишних претендентов разделить прибыль предприятия. Налог на прибыль предприятий в разных странах варьируется от 2,5% до 45%, поэтому необходимо грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и провести мероприятия по оптимизации налогообложения. Перед покупателем также всегда стоит вопрос дальнейшего управления объектом: стать управляющим лично или нанять управляющую компанию, а может сдать в «аренду» отель известному бренду. Все это является неотъемлемой частью подготовки к приобретению отельного бизнеса за рубежом.

Что касается портрета потенциального покупателя отельного бизнеса, то это, конечно же, крупные бизнесмены, уже успевшие сделать какой-либо доходный бизнес в России и задумывающиеся о возможном переезде на ПМЖ заграницу. Отельный бизнес за границей - это крупные инвестиции на долгосрочную перспективу. В некоторых странах Европы сейчас, к примеру, действуют специальные условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 тыс. евро и соблюдении не сложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за границей - это возможность обеспечить себе не только постоянный доход, но и «подушка безопасности» на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования, отмечают аналитики FiedlerYaro.